Koper

Het belang van huwelijkse voorwaarden

Op deze website beperken wij ons tot de particuliere koper van onroerend goed in Frankrijk. Voor professionele handelaren in onroerend goed en voor bedrijven welke onroerend goed kopen als bedrijfspand of bedrijfsmiddel gelden gedeeltelijk andere gewoonten en regels. Eeen aanbevelenswaardige website voor de informatie is: www.ondernemen-frankrijk.nl.

Particuliere kopers kunnen verschillende wegen bewandelen om over te gaan tot aankoop van onroerend goed in Frankrijk.

Eerste mogelijkheid.
Eén persoon koopt het huis als een particulier en zijn of haar naam is de enige die wordt genoemd als acquéreur in het compromis de vente en in de acte authentique. Hij of zij zal alleen aangeslagen voor de overdrachtsbelasting. Dit bedrag zit opgesloten in het bedrag van de frais de notaire. Een bedrag dat de koper betaald bovenop de aankoopprijs. Dit is te vergelijken met het Nederlandse “kosten koper”.
In alle volgende jaren zal de koper worden aangeslagen voor de onroerend goed belasting ( taxe fonciére en taxe d’habitation) ongeacht of hij permanent in het huis woont of niet.
De onroerende zaak belasting kan voor wat betreft de hoogte van de aanslag heel veel verschillen tussen diverse gemeenten.
Mocht de koper (nog) getrouwd zijn onder huwelijkse voorwaarden dan kan de notaris vragen om een verklaring van geen bezwaar door de echtgeno(o)t(e), dan wel om een officieel vertaalde versie van de huwelijkse voorwaarden waaruit blijkt de koper gerechtigd is zelfstandig een huis aan te kopen. Dit is met name van belang als er financieringsvoorbehoud wordt gemaakt.
 

Vergeet uw trouwboekje niet

Tweede mogelijkheid.Twee personen die in gemeenschap van goederen zijn getrouwd worden in feite als één koper beschouwd. Dat geld ook voor twee personen van het zelfde geslacht die volgens de Nederlandse wet zijn getrouwd in gemeenschap van goederen.
Alle bovenstaande regels zijn van toepassing. Beide namen worden opgenomen onder de titel acquéreur in de beide aktes alsmede de datum en plaats van het huwelijk.
Houdt er rekening mee dat elk van de kopers als individu aansprakelijk is voor de transactie. Mocht een van de echtelieden voorafgaande aan de ondertekening van de acte authentique besluiten van de koop af te willen zien, dan kan de koper de koop afdwingen bij de andere echtgeno(o)t(e).

Indien één van de echtelieden mocht komen te overlijden in de periode gelegen tussen de ondertekening van het compromis de vente en de acte authentique, dan kan de overgebleven echtgenoot (samen met de nabestaande van de overledene) afzien van de koop. Dit is echter alleen het geval indien een dergelijke clausule is opgenomen in het compromis de vente. Aangezien verkopers nu eenmaal niet erg gecharmeerd zijn van dit soort onzekerheden wil een dergelijke clausule nog wel een “vergeten” worden in de tekst.
Opnieuw een heel goede reden om een deskundige naar het compromis de vente te laten kijken voor u het tekent.
Indien één van de echtelieden overlijdt na ondertekening van de acte authentique dan valt het huis onder het Franse erfrecht, dat wezenlijk verschilt van het Nederlandse.

Derde mogelijkheid.
Twee personen die samenwonen, al dan niet met een Nederlands samenlevingscontract moeten zich extra indekken.
Nederlandse samenlevingsovereenkomsten worden in Frankrijk niet erkent. Daardoor is het mogelijk dat u wordt geconfronteerd met torenhoge successierechten in het geval dat een van de partners komt te overlijden. Wij raden u dan ook aan uw zaken vooraf goed te regelen of te laten regelen. Een mogelijkheid is in Frankrijk een samenlevingsovereenkomst (PACS) op te laten opstellen. Doch dit kan alleen als u permanent in Frankrijk woonachtig bent en ingeschreven in het register van een burgerlijke stand.
In het geval van samenwonen kan het handig zijn een SCI – Société Civile Immobilière - op te richten. Een SCI is alleen maar zinvol als de kopers geen familie zijn van elkaar of wanneer de toekomstige eigenaar de aankoop doet met behulp van een of meerdere investeerders.

Maak van uw woning een bedrijf

Een SCI is een bedrijf, compleet met aandelen, aandeelhouders, statuten, benoemde directeuren en een jaarlijkse aandeelhoudersvergadering. Het klink ernstig, maar dat valt reuze mee. Een SCI mag volgens de wet slechts onroerend goed aankopen, beheren en verkopen en eventueel beschikbaar stellen aan de aandeelhouders.
De SCI, die u bij iedere Franse notaris op kunt richten, wordt eigenaar van het onroerend goed en daarmee krijgen de kopers aandelen in het bedrijf. Dit verschilt dus van de eigendomsrechten in Frans onroerend goed. De aandelen worden met betrekking tot successierechten heel verschillend behandeld dan onroerend goed. Bovendien biedt het de kopers een belangrijke mate van flexibiliteit indien de inbreng van beide partners niet gelijk is of in de toekomst kan veranderen.

Erfrecht.
In 2007 is in Frankrijk een nieuwe wet voor erfopvolging aangenomen. Hierdoor zijn de zaken voor de erven in eerste lijn (gehuwden – ouders/kinderen) nu zeer goed geregeld. Het vruchtgebruik is voor de echtgenoot gegarandeerd en de drempels voor successierechten zijn aangenaam hoog. Onder alle andere omstandigheden kunnen successierechten bijzonder hoog uitvallen. Het is dus van groot belang dat u hieromtrent uw zaken goed regelt en u goed laat adviseren.