De Acte Authentique

Uw eigen perzik in bloei

Eindelijk, het is zover. U gaat naar Frankrijk. Uw huis of tweede huis is bijna een feit. De laatste formaliteit is de ondertekening van het opleveringscontract, de acte authentique (ook wel acte de vente genoemd).

Teken deze echter niet voor u het pand opnieuw heeft bezichtigd en goedgekeurd. De verkoper moet het pand leeg opleveren, met uitzondering van de door u over genomen zaken. Het moet vrij van huur zijn en in de staat waarin het was toen u het compromis de vente tekende.
Mocht blijken dat dit niet het geval is, bent u niet verplicht de acte authentique te tekenen, sterker nog, niet doen!!!
Wel kunt u de verkoper sommeren alles in orde te maken en op te leveren op de manier zoals is overeengekomen.
 

Uw eigen, typisch Normandische muren

Er willen nog wel eens verschillen bestaan tussen Nederlanders en Fransen over het begrip “leeg opleveren”.
Met verbijstering hebben we mede moeten constateren dat iemand naar zijn nieuwe bezit trok en het daar wel erg “leeg” aantrof. Zelfs alle stopcontacten en kranen waren verwijderd.

Ook is ons het verhaal bekend van mensen die een volledig volgestouwd huis aantroffen waar de vuile vaat nog op het aanrecht stond. De eigenaar had meegenomen wat hij nodig had zei de makelaar tegen de verraste kopers. Dat was dus het absolute minimum want hij was enige dagen eerder overleden.
We raden u dan ook aan bij het begrip “leeg” maar een beetje de Franse slag te hanteren. Een kleine oefening in gewenning?

De datum voor ondertekening van de acte authentique is opgenomen in de tekst van het compromis de vente. Deze ondertekeningdatum kan nog worden aangepast. Zowel koper als verkoper moeten het dan wel samen eens zijn over een nieuwe datum.
 

De houten puntgevel, helemaal van u

Houdt er ook rekening mee dat daarnaast de notaris ook het recht heeft om de ondertekening nog met maximaal 15 dagen uit te stellen om de laatste formaliteiten in orde te brengen. Ga goed na of de afgesproken datum inderdaad gehandhaafd blijft, zodat u niet met een ronkende verhuiswagen voor de deur staat op de aanvankelijk afgesproken dag en u tot uw verrassing moet ontdekken dat de datum een week is uitgesteld. Uiteindelijk worden in Frankrijk actes authentiques maar zelden getekend op de datum die is opgenomen in het compromis de vente.

De acte authentique is een formaliteit, tenminste, als het compromis de vente goed is. Het is slechts een (her)bevestiging van het compromis de vente, waarbij het laatste recht, het vruchtgebruik wordt overgedragen aan de koper.
Dat betekent dat u pas gebruik mag maken van uw huis in La Manche als aan alle eisen van het compromis de vente is voldaan, bijvoorbeeld als de overeengekomen koopsom in zijn geheel is betaald.

U bent verplicht een opstalverzekering af te sluiten. In Frankrijk is een opstalverzekering meestal een alles-in-een verzekering waaronder ook de inboedelverzekering valt. U dient er vooraf voor te zorgen dat deze verzekering ingaat op het moment dat u de acte authentique tekent.

Vanaf dat moment komen ook de belasting en de water- en elektriciteitsaansluiting voor uw rekening.
Wanneer men een huis koopt waar al een elektriciteitsaansluiting is, kan meestal worden volstaan met het veranderen van de tenaamstelling. Uiteraard zitten daar weer een behoorlijk aantal formulieren aan vast. Deze zijn echter, om onnodig heen en weer geloop te voorkomen, te downloaden van het internet via de website van de EDF.
Zorg er wel voor dat u vooraf alle oude meterstanden heeft opgenomen.
 

Om een nieuwe aansluiting op het Franse elektriciteitsnet te verkrijgen, of na een grondige renovatie van uw huis is een permis de construire nodig. De installatie moet worden gekeurd door een onafhankelijk instituut. Meestal zorgt de aannemer of het installatiebedrijf voor het inschakelen van de CONSUEL ( Comité National pour la Sécurité des Usagers de l”Electricé).

Wanneer één van de partijen de leveringsakte niet wil tekenen, ondanks het feit dat aan alle voorwaarden in het compromis de vente is voldaan, moet hij een schadevergoeding betalen aan de tegenpartij. Dit is meestal 10% van de koopsom, maar er kan in het compromis de vente ook een ander percentage zijn vastgelegd.
 

Houdt er rekening mee dat de koper niet van de hele zaak af is als hij niet komt opdraven voor de ondertekening van de acte authentique en zijn aanbetaling opgeeft. De verkoper kan hem dwingen om alsnog het huis af te nemen tegen de overeengekomen prijs. Kopers die, zonder geldig beroep te doen op een opschortende voorwaarde, weigeren de acte authentique te ondertekenen staan zwak bij een Franse rechtbank indien de verkoper alsnog de verkoop wil doorzetten. Hierover is veel jurisprudentie te vinden.

Vaak, vele maanden na de ondertekening van de acte authentique stuurt de notaris u een definitieve factuur. Hierin zal hij keurig alle bedragen verantwoorden. Dat is dus nogal verschillend van Nederland, waar u een dergelijke berekening vooraf ontvangt.

Maar nu kunt u dan ook definitief zeggen: Onze droom is werkelijkheid geworden.

Welkom in La Manche!