ma-deuxieme-vie

Alles over wonen en leven in Frankrijk
Alle informatie overzichtelijk & compleet

Gemeente

Gemeentehuis Plomb

Als koper van onroerend goed in La Manche kunt u op zijn minst op vijf verschillende manieren in aanraking komen met de gemeente.
Vergeet daarbij nooit dat de burgemeester, na de President van de Republiek de machtigste man is van Frankrijk. Wordt daarom zo snel mogelijk een goede vriend van hem. Met name in de kleinere gemeenten is dat geen kunst, tenminste, daar zijn we weer, als u de taal enigszins machtig bent.

Volgens de wet is elke gemeente verplicht om een bestemmingsplan op te stellen. Vroeger heette dat de “POS” (Plan d’Occupation du Sol), tegenwoordig heet dat de “PLU” (Plan Local d’Urbanisme), maar beide termen komen nog voor en worden ook wel door elkaar gebruikt. Desondanks kan een burgemeester heel veel tegenhouden met een beroep op milieu- of landschapsbescherming en hij kan heel veel toestaan met een beroep op economische ontwikkeling. Aan de andere kant is de burger niet machteloos in zijn relatie met de gemeente. De burgemeester is verplicht om beslissingen schriftelijk met redenen te omkleden en bovendien vooraf of achteraf goedkeuring te krijgen van de gemeenteraad.
 

Gemeentehuis Saint-Brice

Gemeentes kunnen ondersteuning vragen of zaken uitbesteden aan departementale organisaties met ‘technische’ kennis, zoals de Direction Départementale d'Equipement (voor o.a. bouwvergunningen), de Direction Départementale des Affaires Sanitaires et Sociales (o.a. voor grondvervuiling en afvalwaterafvoer) en de Direction Départementale d’Agriculture et de la Foret voor land- en bosbouwzaken. Elke gemeente kan u precies vertellen waar u moet zijn met welke vraag.

1.Certificat d’Urbanisme
De gemeente moet aan belanghebbenden op verzoek een verklaring (Certificat d’Urbanisme (CU)) afgeven ten aanzien van het gebruik dat de nieuwe eigenaar wil maken van het pand. Indien dit gebruik in tegenspraak is met het heersende bestemmingsplan of bestaand gemeentebeleid, dan krijgt de aanvrager een negatief CU, soms een positief CU met voorwaarden. Als de gemeente geen bezwaar heeft volgt een positief CU.
De koper kan als belanghebbende zo’n verklaring aan de gemeente vragen (voorafgaande aan de ondertekening van het compromis de vente of als opschortende voorwaarde in het contract). De gemeente is verplicht binnen twee maanden een CU af te geven.
Er zijn twee modellen: een CU détaillé (ook wel CU pré-opérationnel genoemd), met bepalingen die van belang zijn voor de toekomstige aanvraag van een bouwvergunning of een CU simplifié waarin slechts wordt aangegeven wat de bestemming of het toegestane gebruik is.

2. Droit de Préemption
Bij de meeste onroerendgoed-transacties heeft de gemeente een droit de préemption, een voorkeursrecht. Voorafgaande aan ondertekening van de acte authentique laat de gemeente weten aan de notaris of ze gebruik maakt van dit recht of niet. Indien dat het geval is gaat de koop gewoon door voor de verkoper, maar de beoogde koper staat buitenspel.
 

Achter deze bloemen kan het minder rooskleurig zijn
3. Servitudes
De gemeente is op de hoogte van de meeste erfdienstbaarheden (servitudes) en zal die ook melden aan de notaris. De verkoper is verplicht om te melden welke erfdienstbaarheden bestaan, maar het bestaan van additionele erfdienstbaarheden kan worden opgenomen in het compromis de vente als ontbindende voorwaarde.
Erfdienstbaarheid is een zakelijk recht tussen de eigenaar van het ene (heersend) erf met als inhoud een last voor de eigenaar van het andere (dienend) erf. Bijvoorbeeld: het recht van voetpad geeft het recht te voet over andermans terrein naar en van het eigen terrein gaan.
Erfdienstbaarheden ontstaan door vestiging en verjaring. Bij de vestiging kan worden bepaald dat de eigenaar van het dienend erf meer moet doen dan alleen maar dulden. De erfdienstbaarheid kan hem ook verplichten voorzieningen aan te brengen en te onderhouden op zijn erf die nodig zijn om de erfdienstbaarheid te kunnen uitoefenen, zoals het aanbrengen van bestrating of beplanting en het onderhoud daarvan.

4. Plan de prévention des risques naturels prévisibles
Als onderdeel van het koopproces moet de gemeente een attestation afgeven, waarin vermeldt wordt of het pand zich bevindt in risicozones o.a. voor bosbranden, overstromingsgevaar, lawines, grondverzakkingen, enz. Voorafgaande aan de koop kan de koper ook zelf op het gemeentehuis het PPRN, plan de prévention des risques naturels prévisibles inzien.

5. Permis de Construire
Gemeentes geven ook bouwvergunningen af. Het al of niet verkrijgen van een permis de construire kan uiteraard wel als opschortende voorwaarde worden opgenomen in het compromis de vente, maar de meeste verkopers voelen daar weinig voor: dat kan zomaar maanden vertraging opleveren in de verkoop.

Zoals u ziet, de gemeente heeft een belangrijke stem in het kapittel. Franse ambtenaren kunnen tegenover buitenlanders vaal arrogant of lomp overkomen. Laat u niet uit het lood slaan, blijf vriendelijk en slijm desnoods een beetje. De gemeente wordt vanzelf uw beste kameraad,